Налогообложение сделок с недвижимостью
1.1. Любимая тема – уплата налогов))))
Добрый день, сегодня мы поговорим о всеми любимой теме — уплате налогов. А именно, об уплате налогов при совершении сделок купли-продажи недвижимости физическими лицами. Как говорят в Америке: «Неизбежны только 2 вещи — смерть и налоги». Поэтому необходимо знать, какие налоги вы обязаны заплатить, какие льготы вам предоставляет законодатель, уметь пользоваться льготами и соответственно уменьшить сумму уплачиваемых налогов.
1.2. Налоги при продаже недвижимости и Налоговые вычеты при покупке недвижимости
В сделке купли-продажи недвижимости участвует две стороны: продавец и покупатель. Продавец обязан уплатить налог с дохода, полученного от продажи недвижимости. Покупатель имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом и уменьшить сумму уплаченного налога.
2. Налоги при продаже недвижимости.
А теперь подробнее рассмотрим, как рассчитывается и уплачивается налог при продаже недвижимости физическим лицом в 2015 году.
2.1. 2015 год
2.1.1. Уплата налога при владении до 3 лет и освобождение от уплаты при владении свыше 3 лет
Если вы в 2015 году продаете недвижимость, которой владеете более трех лет, то вы не обязаны уплачивать подоходный налог с полученного дохода. Вы также не должны декларировать полученный доход.
Если вы в 2015 году продаете недвижимость, которой владеете менее трех лет, то вы обязаны задекларировать полученный доход и уплатить подоходный налог.
2.1.2. Ставка налога – 13%
Налог исчисляется по ставке 13 процентов.
2.1.3. С какой суммы платим налог?
2.1.3.1. Вариант-1 Доходы – 1 млн. рублей
2.1.3.2. Вариант-2 Доходы – расходы по покупке
Теперь рассмотрим, с какой суммы (налогооблагаемой базы) продавец недвижимости вправе рассчитать налог.
Сейчас речь пойдет о продаже объектов жилой недвижимости:
— жилых домов,
— квартир,
— комнат,
— дач,
— садовых домиков,
— земельных участков (относим в эту категорию из-з схожести исчисления налогооблагаемой базы).
Законодатель предоставил налогоплательщику возможность выбрать один из двух вариантов расчета налогооблагаемой базы:
Вариант-1) Доходы, полученные от продажи недвижимости, минус 1 000 000 рублей.
либо
Вариант-2) Доходы, полученные от продажи недвижимости, минус расходы на приобретение этой недвижимости.
Расходы на приобретение недвижимости должны быть фактически произведены и документально подтверждены.
Если же мы говорим о продаже нежилой недвижимости, то и здесь законодатель предоставил налогоплательщику возможность выбрать один из двух вариантов расчета налогооблагаемой базы:
Вариант-1) Доходы, полученные от продажи недвижимости, минус 250 000 рублей
либо
Вариант-2) Доходы, полученные от продажи недвижимости, минус расходы на приобретение этой недвижимости.
Расходы на приобретение недвижимости должны быть фактически произведены и документально подтверждены.
2.1.4. Сроки подачи налоговой декларации и сроки уплаты налога.
Декларация о доходах должна быть подана продавцом недвижимости в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за годом, в котором объект недвижимости был продан.
Подоходный налог должен быть уплачен – до 15 июля года, следующего за годом, в котором объект недвижимости был продан.
2.2. Что ждет в 2016 году?
В 2016 году нас ждут следующие, достаточно неприятные изменения в исчислении и уплате налога при продаже недвижимости.
2.2.1. Уплата налога при владении до 5 лет и освобождение от уплаты при владении свыше 5 лет
Увеличивается льготный срок владения недвижимостью, позволяющий не платить налог с дохода, полученного от продажи недвижимости, с 3 до 5 лет. То есть:
Если вы в 2016 году продаете недвижимость, которой владеете более пяти лет, то вы не обязаны уплачивать подоходный налог с полученного дохода. Вы также не должны декларировать полученный доход.
Если вы в 2016 году продаете недвижимость, которой владеете менее пяти лет, то вы обязаны задекларировать полученный доход и уплатить подоходный налог.
2.2.2. Ставка налога – 13%
Ставка налога в 2016 году не изменится. Налог будет исчисляться по ставке 13 процентов.
2.2.3. С какой суммы платим налог?
2.2.3.1. Вариант-1 Доходы (но не менее 0,7% от кадастровой стоимости) – расходы
2.2.3.2. Вариант-2 Доходы (но не менее 0,7% от кадастровой стоимости) – 1 млн. рублей
В 2016 году законодатель по прежнему предоставляет налогоплательщику возможность выбрать один из двух вариантов расчета налогооблагаемой базы, но, борясь с занижением стоимости недвижимости в договорах купли-продажи, устанавливает нижнюю планку дохода от продажи недвижимости в размере 0,7 от кадастровой стоимости недвижимости:
Вариант-1) Доходы, полученные от продажи недвижимости (но, не менее 0,7 кадастровой стоимости), минус 1 000 000 рублей.
либо
Вариант-2) Доходы, полученные от продажи недвижимости, (но, не менее 0,7 кадастровой стоимости) минус расходы на приобретение этой недвижимости.
Сроки подачи налоговой декларации и уплаты подоходного налога при продаже недвижимости в 2016 году не изменяются. Декларацию за 2016 год налогоплательщик обязан подать до 30 апреля 2017 года, налог заплатить до 15 июля 2017 года.
2.5. Налог от продажи недвижимого имущества уплачивается со всей суммы Дохода, если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности.
Необходимо помнить, налог от продажи недвижимого имущества уплачивается со всей суммы Дохода без уменьшения на налоговые вычеты, если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности. Например, физическое лицо сдает квартиру в найм и с целью минимизации налога зарегистрировалось как Индивидуальный Предприниматель. С момента регистрации физическое лицо осуществляет предпринимательскую деятельность. При продаже квартиры налог будет уплачиваться со всей суммы дохода от продажи.
Теперь перейдем к налогообложению покупателя недвижимости и того, кто строит жилой дом.
3. Налоговые вычеты при покупке и строительстве недвижимости.
3.1. 2015 год
3.1.1. Налоговый вычет в размере фактически произведенных расходов на новое строительство либо приобретение жилых домов, квартир, комнат или доли в них, приобретение земельных участков для ИЖС и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома (2 млн. рублей).
Налоговый кодекс предоставляет физическому лицу, которое строит либо приобретает жилой дом, право воспользоваться налоговым вычетом в размере фактически произведенных расходов на новое строительство, но не более 2 000 000 рублей.
3.1.1. Расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома
Законодатель установил закрытый перечень расходов на новое строительство либо приобретение жилого дома. К ним относятся:
1) Расходы на разработку проектной и сметной документации;
2) Расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
3) расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
4) расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома, не оконченного строительством) и отделке;
4) Расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации.
Важно помнить! Чтобы принять к вычету расходы на достройку и отделку приобретенного жилого дома необходимо, чтобы договор, на основании которого осуществлено приобретение незавершенного строительством жилого дома, содержал условие о приобретении жилого дома без отделки.
Если физическое лицо приобретает квартиру, комнату или доли в них, то оно может воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере фактически произведенных расходов на приобретение, но не более 2 000 000 рублей.
3.1.2. Расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли в них
В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли в них могут включаться следующие расходы:
1) Расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли в них либо прав на квартиру, комнату или доли в них в строящемся доме;
2) расходы на приобретение отделочных материалов;
3) расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.
Важно помнить! Чтобы принять к вычету расходы на отделку приобретенной квартиры, комнаты, необходимо, чтобы договор, на основании которого осуществлено приобретение квартиры, комнаты, содержал условие о приобретении квартиры, комнаты без отделки.
Налоговый кодекс также предоставляет налоговый вычет физическому лицу, которое приобретает земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, или земельный участок, на котором расположен жилой дом. Налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов на приобретение, но не более 2 000 000 рублей.
Необходимо учитывать, что при приобретении земельных участков, предоставленных под ИЖС, налоговый вычет предоставляется только после получения физическим лицом свидетельства о праве собственности на жилой дом. То есть, Вы купили землю, построили жилой дом, оформили право собственности, получив в Росреестре свидетельство о праве собственности, и только потом можно обращаться в налоговый орган за получением налогового вычета.
3.1.2. Налоговый вычет в сумме фактически произведенных расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованных на новое строительство либо приобретение жилых домов, квартир, комнат или доли в них, приобретение земельных участков для ИЖС и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома (3 млн. рублей).
Еще один налоговый вычет, который предоставляет налоговый кодекс – это налоговый вычет в сумме фактически произведенных расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованных на:
— новое строительство жилых домов
— на приобретение жилых домов, квартир, комнат или доли в них,
— приобретение земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства,
— приобретение земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома.
Этот налоговый вычет предоставляется в размере, не более 3 000 000 рублей.
Для его получения необходимо иметь:
— договор целевого займа (кредита), то есть в вашем договоре с банком должно быть указано, что займ (кредит) получены на строительство или приобретение конкретного объекта недвижимости,
— документы, которые подтвердят факт уплаты денежных средств в погашение процентов по займу (кредиту),
— договоры на приобретение жилого дома, квартиры, комнаты, земельного участка,
— свидетельства о праве собственности на жилой дом, квартиру, комнату, земельный участок,
— документы, которые подтвердят, что физическое лицо произвело расходы по оплате приобретаемой недвижимости, по оплате работ подрядчиков по строительству жилого дома, по приобретению строительных материалов.
Это могут быть:
— квитанции к приходным кассовым ордерам,
— банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца,
-товарные и кассовые чеки,
— акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца,
— а также другие документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие произведенные расходы.
Перечень документов, которые необходимо предоставить налоговому органу, в каждом конкретном случае приобретения недвижимости будет свой.
Отдельно обращу ваше внимание, что этот вычет может быть оформлен только на фактически уплаченные проценты.
Таким образом, при покупке жилья в ипотеку максимальный вычет может составить: 5 000 000 = 2 000 000 (расходы по покупке) + 3000 000 (проценты по кредиту)
3.1.3. Когда предоставляются налоговые вычеты?
Налоговые вычеты предоставляются:
3.1.3.1. При подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода
Налоговый период составляет календарный год, срок подачи налоговой декларации до 30 апреля года, следующего за отчетным годом.
3.1.3.2. До окончания налогового периода при обращении с письменным заявлением к работодателю
Если налогоплательщик желает воспользоваться налоговым вычетом до окончания налогового периода, то он может обратиться в налоговый орган с заявлением на выдачу подтверждения права на налоговый вычет. В этом документе налоговый орган укажет сумму налогового вычета и наименование работодателя, у которого налогоплательщик будет получать налоговый вычет. Далее налогоплательщик обращается с письменным заявлением к работодателю и получает налоговый вычет, который заключается в том, что работодатель не удерживает с налогоплательщика подоходный налог с суммы заработной платы.
3.1.4. Сколько раз можно воспользоваться налоговым вычетом?
Налоговыми вычетами при покупке жилья, о которых я сегодня рассказала, можно воспользоваться один раз в жизни. Повторное предоставление не допускается!
Безусловно, невозможно в формате короткого обзора рассказать обо всех нюансах налогообложения сделок с недвижимостью. Поэтому прежде чем совершать сделку с недвижимостью проконсультируйтесь с налоговыми юристами. Они подскажут Вам:
— какие налоги Вы обязаны уплатить,
— какие положения необходимо включить в договор для получения налогового вычета,
— какие документы вы должны собрать и предоставить в налоговый орган, чтобы получить налоговый вычет.
Кроме того, налоговое законодательство постоянно меняется, законодатели нам не дают скучать, поэтому для того, чтобы узнать действующие на момент совершения сделки нормы, также важно обратиться к юристам.
Бойцова Е. А.
Адвокат Коллегии адвокатов города Москвы
«Центр правовых экспертиз»
