Передача объекта долевого строительства меньшей площади

Случаи, когда фактическая площадь квартиры оказывается не соответствующей проектной, являются не редкими. Участник долевого строительства (Дольщик) вправе требовать возврата излишне уплаченной суммы, если площадь передаваемого ему объекта долевого строительства меньше предусмотренной в договоре с застройщиком. И наоборот, застройщик вправе требовать доплаты, если площадь передаваемого дольщику объекта долевого строительства больше предусмотренной в договоре (если это положение предусмотрено договором).

В этой части споры между застройщиком и дольщиком сводятся к ряду вопросов:

В связи с тем, что участник долевого строительства лишен возможности влиять на ход строительства и внесение изменений в проектную документацию, при этом площадь квартиры (общая, жилая) является основной потребительской характеристикой жилого помещения как товара, условие договора участия в долевом строительстве о том, что отклонение фактической площади объекта от проектной площади не влечет изменения цены меньшей площади.

В случае если площадь передаваемой квартиры больше, чем указанная в договоре, то обязанность дольщика произвести доплату должна быть предусмотрена в условиях договора с застройщиком.

С учетом особенностей строительной деятельности и допустимых по СНиП отклонений от проектной документации представляется возможным согласовать в договоре условие о том, что цена объекта долевого строительства не подлежит изменению (корректировке) при незначительных отступлениях от проектной площади, например до 1 кв. м.

По вопросу о том, правомерно ли условие договора о включении в проектную площадь квартиры площади лоджий, балконов, веранд и террас, суды стоят на позиции свободы договора.

Согласно ст. 421 ГК РФ стороны вправе согласовать в договоре подобное условие, указав вместо общей площади квартиры так называемую проектную площадь. При этом информация о том, что в проектную площадь квартиры включается площадь балконов, лоджий, веранд должна содержаться в договоре, чтобы у инвестора не было никакого заблуждения на этот счет.

В этой части суды расходятся в возможности дополнительно ссылаться на положения ч. 5 ст. 15 ЖК РФ. Некоторые суды считают, что положения п. 5 ст. 15 ЖК РФ не применимы при определении стоимости объекта строительства (например, Московский городской суд) и за основу берут положения договора. Другие суды наряду со ссылкой на условия договора еще исходят из определения общей площади квартиры, закрепленного в ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, то есть без учета площади неотапливаемых помещений (балконов, лоджий, веранд).

По вопросу о том, как производится подсчет площади балконов и лоджий для целей определения фактической площади квартиры (с применением понижающих коэффициентов или без), суды также руководствуются ст. 421 ГК РФ и считают, что стороны вправе согласовать в договоре понижающие коэффициенты. При отсутствии в договоре соответствующего условия (о коэффициентах) подсчет площади балконов, лоджий и веранд может производиться из расчета 1:1.

Исковыми требованиями дольщика может быть взыскание: