Сопровождение сделок с жилой и коммерческой недвижимостью на вторичном рынке (купля-продажа, мена, дарение, найм, аренда, рента, пожизненное содержание с иждивением)

Сделки с недвижимостью являются одними из самых рискованных. Главная задача продавца – гарантированно получить деньги и благополучно передать квартиру покупателю. Покупателю важно не потерять деньги, оставшись без квартиры, если сделку признают недействительной. Споры возможны даже при безвозмездной сделке (например, дарении).

Список возможных оснований недействительности сделки есть в Гражданском кодексе. В истории квартиры могут оказаться «темные пятна», незаконное владение, ущемление чьих-то прав... Признание сделки недействительной идет через суд, и важно заранее просчитать судебные риски, чтобы никто не сломал сделку.

Что для этого нужно сделать

Главная задача – хорошо проверить сам объект недвижимости. Типичная схема проверки квартиры предполагает изучение целого пакета документов.

• Правоустанавливающие документы на квартиру.
• Поэтажный план, экспликация и справка из БТИ. Надо убедиться, что в квартире нет незаконных перепланировок, сравнив реальную планировку квартиры с планировкой по документам.
• Архивная выписка из домовой книги.
• Выписка из домовой книги по месту жительства продавца.
• Копия лицевого счета по месту регистрации несовершеннолетних детей продавца (при необходимости).
• Финансово-лицевой счет.
• Выписка из ЕГРП (единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Она позволит узнать, является ли продавец реальным и единоличным собственником данной квартиры на момент сделки и не обременена ли она правами третьих лиц (находится в залоге или под арестом, относительно нее ведется судебное разбирательство).

Следующая задача – проверить вторую сторону по сделке.

• Если в сделке участвует человек старше 70 лет, обязательно требуется справка из психоневрологического диспансера о дееспособности на момент сделки: даже обычные сосудистые заболевания могут вызывать нарушения памяти.
• Справка из наркологического диспансера.
• Свидетельство о заключении брака или о расторжении брака.
• Свидетельства о рождении детей.
• Если недвижимость продается по доверенности, необходимо убедиться, что доверитель жив, выяснить, по какой причине он не присутствует на сделке сам, установить подлинность доверенности; в день сделки проверить, не отменена ли доверенность.

Помимо сбора документов, следует совершить следующие действия:

• Встретиться с соседями по квартире и расспросить о продавце и всех предыдущих жильцах.
• Встретиться с участковым и расспросить о продавце, предыдущих жильцах, были ли какие-либо заявления и обращения в суд.
• Встретиться с предыдущими собственниками, проверить отсутствие у них претензий к покупателям квартиры в получении денег.
• Проверить у нотариуса наличие и подлинность договоров, доверенностей, реестра, справок, наследства.
• Посетить поликлинику по месту нахождения квартиры и месту жительства продавца.
• Посетить отделение полиции (паспортный стол) и сверить фотографию продавца с фотографией на карточке учета.
• Проверить, не находится ли продавец в федеральном розыске, не был ли судим (если да, то за какие преступления).
• Выяснить у продавца, покупал ли он квартиру через риэлторскую компанию (если да – посетить эту компанию и узнать о деталях предыдущей сделки).
• Проверить в эксплуатирующей компании данные о зарегистрированных в квартире лицах.
• Посетить органы опеки и попечительства, если в числе собственников или проживающих были несовершеннолетние.
• Проверить отсутствие претензий мужей или жен к их супругам, если квартира приобреталась или продавалась в браке.

Для беспроблемной выписки и заселения в квартиру необходимо:

• Получить справку о задолженности по оплате коммунальных платежей.
• Получить справки об оплате электроэнергии и т.д.
• Проверить задолженность по оплате абонентской платы за телефон и по оплате междугородных переговоров (если в квартире установлен стационарный телефон).

Совершение сделки с недвижимостью самостоятельно возможно в случае, если сделка совершается с вашими родственниками и вы располагаете достаточным временем и знаниями, чтобы собрать необходимые документы, составить договор и иные документы по сделке и подать требуемый пакет документов в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.

Чем полезен юрист

Если стороной по сделке являются незнакомые вам люди, у вас нет времени и знаний на совершение всех необходимых действий, если не ясно, как обеспечить права и интересы всех участников сделки, то лучше провести сделку с помощью юристов или риэлторов. Лучше всего, чтобы опытный риэлтор подобрал вам объект недвижимости, а юрист сопроводил совершение сделки. Юрист сможет:

- предупредить о возможных рисках сделки и о том, как минимизировать риски; если риски велики, юрист обязан настоять на отмене сделки;

- проверить стороны по сделке (продавца или покупателя);

- проверить объект недвижимости (именно юрист может взять на себя общение с участковым, эксплуатирующей компанией и бабушками на лавочке);

- согласовать условия сделки со сторонами;

- составить договор и согласовать его со сторонами, составить иные необходимые для проведения сделки документы;

- согласовать документы по проведению расчетов с банком и сторонами;

- сопровождать подписание договора и проведение расчетов;

- сопровождать государственную регистрацию права собственности в Росреестре.

Результат действий. Вы должны убедиться, что в истории квартиры нет «темных пятен» и вас не поджидают никакие сюрпризы после сделки. Но если даже после этого у вас остались какие-то опасения – используйте титульное страхование: оно обеспечивает 100% гарантию возврата денег, если сделка вдруг будет признана недействительной.

Случай из практики. Первый пример – нюансы работы с доверенностями. Доверенность может оказаться фальшивой; может быть отменена доверителем; автоматически отменяется в день смерти доверителя. Были случаи, когда квартиры продавались после смерти доверителя. Представьте себе радостное новоселье, новых хозяев за богатым столом – и вдруг, разговорившись с соседями, новоселы узнают, что на момент совершения сделки владелец квартиры был уже мертв. То есть сделка недействительна, про квартиру можно забыть, наследники умершего гарантированно выиграют суд.

Второй пример связан с особенностью работы с пожилыми людьми. Старушка продала квартиру, вскоре умерла, а ее наследники заявили, что больная бабушка не отвечала за свои действия, и потребовали проведения посмертной экспертизы. Изучение медицинской карты показало, что у женщины имелось заболевание сосудов, которое могло привести к нарушению памяти, следовательно, она не могла отвечать за свои поступки. Сделку признали недействительной.

Третий пример – мошенничество: граждане снимают квартиры, а потом продают их под видом собственников. Документы при этом могут быть в порядке (например, мошенник их украл), и их кабинетный анализ не выявит подвоха. Только личный визит в ЖЭК, к участковому или разговор с соседями расставит все точки над i.

Возможности абонентского обслуживания. Сопровождение сделок для риэлторских фирм, а также компаний и частных лиц, занимающихся инвестициями в недвижимость.