Сопровождение приобретения объектов у Закрытых паевых инвестиционных фондов

Покупка квартиры у закрытого паевого фонда (ЗПИФа) – дело еще не очень привычное. Однако в действительности это одна из самых безопасных покупок: ЗПИФ, пожалуй, самое зарегулированное со стороны государства инвестиционное объединение.

Вообще паевой фонд – это инструмент получения дохода на финансовом рынке: деньги пайщиков собираются в фонд, который занимается инвестированием в различные объекты (так обеспечивается больший прирост, чем на депозите в банке). ЗПИФ не является юридическим лицом и управляется специализированной управляющей компанией. Один из портфелей фонда обычно посвящен недвижимости.

Поэтому относиться к тому, что ваш желаемый объект принадлежит ЗПИФу, нужно спокойно, учитывая лишь особенности подобной сделки.

Что для этого нужно сделать

Запросите правила доверительного управления ЗПИФа, а также устав Управляющей компании, чтобы убедиться в полномочиях УК отчуждать имущество ЗПИФа. Поскольку имуществом ЗПИФа управляет специализированная управляющая компания, то свидетельство о праве собственности на квартиру может включать в себя соответствующее обременение. Но при регистрации сделки в Росреестре обременение будет снято, и вы получите свидетельство о праве собственности без зарегистрированных обременений.

Ознакомьтесь с правилами доверительного управления и с уставом УК: подписантом со стороны продавца наверняка будет выступать представитель Управляющей компании, которая осуществляет доверительное управление средствами Фонда.

Запросите в управляющей компании фонда одобрение спецдепозитария на вашу сделку: именно так называемый специализированный депозитарий осуществляет внешний контроль за деятельностью ЗПИФа и деятельностью управляющей компании.

Предложите продавцу использовать банковский аккредитив для передачи денег (использование безналичных денег посредством специального счета).

Чтобы проверить сам объект недвижимости, запросите у управляющей компании:

- свидетельство о государственной регистрации права на квартиру;

- основания, по которым квартира была приобретена ЗПИФом;

- кадастровый паспорт БТИ, чтобы увидеть поэтажный план и экспликацию на квартиру и удостовериться, что в квартире не произведено неузаконенных перепланировок;

- выписку из домовой книги: в квартире должны отсутствовать зарегистрированные лица;

- копию финансово-лицевого счета с указанием сведений об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей.

Чем полезен юрист. Изучить документы ЗПИФа. Изучить документы на объект недвижимости. Оценить риски. Проверить договор и внести коррективы, если потребуется. Сопровождать подписание документов и передачу денег.

 Преимуществом приобретения квартиры у ЗПИФа является отсутствие рисков признания сделки недействительной по основаниям, установленным для физических лиц. Не надо убеждаться, что продавец не состоит на учете в психо- и нарко- диспансерах, что он не находится в состоянии заблуждения, что ему никто не угрожает, что продавец не совершает сделку на невыгодных для себя условиях из-за сложившихся обстоятельств, не надо получать согласия супруга или нотариального заявления, что продавец в браке не состоит.

Результат действий. Вы сможете получить прозрачный и понятный договор на покупку проверенного объекта недвижимости и благополучно совершить сделку.

Случай из практики. Один из наших постоянных клиентов принял решение о покупке понравившейся квартиры. Увидев, что квартирой владеет ЗПИФ, он поспешил обратиться к нам за разъяснениями. В ходе работы над сделкой было приятно услышать отзыв представителя ЗПИФа о юристах «Центра правовых экспертиз» как специалистах, хорошо разбирающихся в нюансах сделок с ЗПИФ. Сделка состоялась, наш клиент стал собственником квартиры.

Возможности абонентского обслуживания. Сопровождение регулярных сделок при инвестициях в недвижимость.